مهدی نعمت الهی: بازار ساخت و ساز مسکونی و انبوه سازی که به رکود رسید، عده ای به این باور رسیدند که « نان در ساخت و ساز تجاری است» و این شد که یکباره سرمایه هایی از داخل و خارج استان به این بخش سرازیر شد؛ بی آنکه مشاوره درستی از نهادهای متولی این امر یا شرکت های مشاور دریافت کنند. اگر تا چند سال پیش تمام شهر کرمان را هم دوره می کردی کمتر نشانی از مجتمع های تجاری و انبوه سازی در این بخش را مشاهده می کردی اما هم اینک در نقاط مختلف شهر شاهد پروژه های تجاری هستیم که از درصد پیشرفت متفاوتی در اجرا برخوردارند. در مورد آنها که به سرانجام رسیده اند واحدهای زیادی روی دست سازندگانشان باقی مانده و برخی موارد آنها نیز چندین سال است که روند پیشرفتشان متوقف شده است. این توقف اما می تواند نشانه ای باشد برای تامل در راهی که در حال طی شدن در کرمان است چه اینکه تنها شرایط نامساعد اقتصادی کنونی در به گل نشستن کشتی این پروژه ها دخیل نبوده و بخش قابل توجهی از آنها چوب محاسبات غیرواقعی و نادرست اولیه خود در مورد تجاری سازی در کرمان را می خورند. بماند که فرهنگ و روحیات خاص کرمانی ها هم در این زمینه باید در نظر گرفته می شده که از آن غفلت شده است. این دغدغه جدی که به باور برخی صاحب نظران در آینده نزدیک به بحرانی برای شهر کرمان تبدیل خواهد شد را با مجتبی صمیمی کارشناس ارشد عمران و معماری و از فعالان این عرصه در میان گذاشته ایم و نظر و تحلیل وی را جویا شده ایم:
آقای مهندس صمیمی اگر موافقید توضیح اولیه ای در رابطه با وضعیت تجاری‌سازی در شهر کرمان بفرمایید.
صنعت ساختمان از دو معضل بزرگ رنج می‌برد؛ یکی معضل فنی و ساخت و دیگری معضل مهندسی ارزش و فروش است.
متأسفانه در کرمان به‌دلیل عدم استفاده از تکنولوژی و دانش روز، سازه‌های بسیار گران‌قیمت، بی‌کیفیت، زمان‌بر و در تیراژ پایین تولید می‌کنیم که موجب شده بهره‌وری ساختمان پایین بیاید.
اما به یکی از موضوعاتی که باید اشاره کنم، مهندسی ارزش است. یکی از معضلاتی که در صنعت ساختمان داریم، عدم وجود یک راهکار و ساختاری است که بتوانیم پروژه‌ای را از نظر ارزش‌گذاری پیش‌بینی کنیم که اصلاً وارد عرصة ساخت‌وساز بشویم یا خیر. در دنیا خیلی وقت است به این مهم رسیده اند اما در کشور ما این موضوع هنوز مطرح و مورد توجه نیست.
صنعت ساختمان در طول سال‌های گذشته، صنعت پرسودی بوده و یکی از نیازهای اساسی خانواده‌ها محسوب می‌شود، اما به این دلیل که کارشناسان ما در زمینه مهندسی ارزش و فروش ورود نکرده اند، خیلی شتاب‌زده به روبنایی‌ترین و در دسترس‌ترین قسمت این کار وارد شده اندکه همان تجاری‌سازی است و اکنون تجاری‌سازی در شهر کرمان، به یک معضل تبدیل شده است. در شهری مثل کرمان که حداکثر یک‌میلیون‌نفر جمعیت دارد، بیش از 600 هزار مترمربع پروژه تجاری بزرگ در حال ساخت است که نه از نظر اقتصادی و نه جمعیت، با شهر کرمان هم‌خوانی ندارد.
آنچه که شما از آن به‌عنوان یک معضل بزرگ یاد می‌کنید، چه تبعات و آسیب هایی می‌تواند به‌همراه داشته باشد؟
در سال 2010 در کشور آمریکا پیش‌بینی کردند تا سال 2020 به‌دلیل توسعه فضای اینترنتی، یک‌چهارم «مال‌ها» بسته خواهد شد. بعد از سال 2014 متوجه شدند سرعت توسعه فروش مجازی و الکترونیک، خیلی بیشتر است؛ بنابراین، پیش‌بینی کردند 50 درصد مال‌ها تعطیل خواهد شد و در سال گذشته پیش‌بینی کردند تا سال 2022، یعنی طی چهار سال آینده، 75 درصد مال‌های آمریکا تعطیل می‌شود.
متاسفانه ما بدون اینکه به روند تحولات تکنولوژی در دنیا نگاه کنیم، هنوز فرهنگ ساخت مال را دنبال می‌کنیم که این کار در هیچ نقطه‌ای از کشور توجیه ندارد.
در شهر کرمان به‌دلیل سرانه جمعیت محدود و به‌دلیل اینکه در زیرساخت‌هایی مثل گردشگری و صنعت، آن‌چنان سرمایه‌گذاری نکرده‌ایم و نتوانسته‌ایم بازاریابی کنیم، به‌زودی این حجم از پروژه به یک معضل خیلی بزرگ تبدیل خواهد شد؛ ضمن اینکه این پروژه‌ها در مرحله اسکلت هستند، طی سه‌چهارسال آینده به بهره‌برداری می‌رسند و در آینده‌ای نزدیک، موجب ورشکستگی سرمایه‌گذاران‌شان خواهند شد و این اتفاق، کرمان را در بین سرمایه‌گذاران کشوری و کلان بدنام خواهد کرد.
نکته‌ای که وجود دارد، این است که سرعت تحول در دیجیتال مارکتینگ در ایران و کرمان خیلی بالا نیست، به نظر شما فضاهای تجاری فعلی در چه بازه زمانی به بهره‌برداری خواهند رسید و چه بازه زمانی طول خواهد کشید تا تجاری سازی در کرمان از تحولات دیجیتالی تاثیر بپذیرد و با مشکل مواجه شود؟
اعتقاد دارم سرعت ضریب نفوذ تکنولوژی اینترنتی در کشور و به‌ویژه در بین کرمانی‌ها، بسیار بالاست و گوشی‌های هوشمندی که در حال استفاده است، نشان‌دهنده این موضوع است. اکنون، مجموعه‌هایی مثل دی‌جی‌کالا وجود دارد که مردم به‌صورت وسیع از آنها خرید می‌کنند، کالاها به‌صورت مستقیم با گارانتی بالا، کمترین هزینه و سریع‌ترین زمان ممکن به‌دست مردم می‌رسد و خیلی‌وقت‌ها کسبه کرمانی تحت تأثیر این موضوع قرار می‌گیرند؛ ضمن اینکه سیستم‌های حمل‌ونقل دیجیتالی مثل اسنپ و تب‌سی نیز به شهر کرمان نفوذ کرده و افراد بسیاری در شهر کرمان از این سیستم استفاده می‌کنند که موجب می‌شود این فرهنگ به‌سرعت جا بیفتد؛ چراکه خدمات سریع و ارزان ارایه می‌کنند و به نظر من هر بیزینسی که بتواند این خدمات را ارایه کند، موفق خواهد بود.
در حال حاضر، بزرگ‌ترین معضلی که داریم، رقابت کردن با این دستاوردهای تکنولوژیک است و فکر می‌کنم داریم راه را اشتباه می‌رویم؛ چراکه سرانه ما در تجاری‌سازی -چه در کلان‌شهرها و چه در شهرهای کوچک- اشباع است و مجبوریم به سمت تکنولوژی برویم و به‌زودی این تکنولوژی، بر سیستم سنتیِ فروش ما غالب خواهد شد و موجب می‌شود صنعت ساختمان در زمینه تجاری‌سازی، با شکست خیلی بزرگ روبرو شود.
خود شما چقدر به این شکست باور دارید و عوامل آن را چه چیزهایی می دانید؟
بدون تردید برای مجموعه‌های بزرگ این‌گونه خواهد بود.
از طرفی مردم کرمان به‌دلیل کویری بودن شهر و روحیات خاص، اصولاً مردم پاساژرویی نیستند؛ بنابراین، مجتمع‌های تجاری بزرگ برای جذب جمعیت، باید تمهیدات خاصی بیندیشند و مکان‌های تفریحی، اقامتی و فرهنگی در نظر بگیرند که متأسفانه تا جایی که اطلاع دارم، این موارد در هیچ‌کدام از مراکز تجاری کرمان دیده نشده و صرفاً در حال ساخت یک‌سری فضاهای تجاری مفید هستند و قصد دارند این فضاها را به کرمانی‌ها بفروشند و متأسفانه حجم این مجتمع‌های تجاری، فراتر از نیاز کرمان است ضمن اینکه در سازنده‌های این مجتمع‌ها، چیزی مرتبط با توجه آنها به مهندسی فروش مشاهده نمی شود.
نمونه هایی مثل مجموعه پردیس در ابتدای هفت‌باغ، می تواند موید صحبت شما باشدهر چند سازندگان این مجموعه تلاش کرده بودند که به انتظارات و روحیات کرمانی ها در ارتباط با فضاهای تجاری آشنایی پیدا کنند. اما سرنوشت این پروژه توقف چند ساله شده است. در مورد برخی نمونه های دیگر هم شاهد عدم استقبال از فروش و پیش فروش واحدهای ساخته شده هستیم. به‌نظر می‌آید اساساً استقبال مردم کرمان از تجاری‌سازی الزامات یا شرایط خاصی دارد، به نظر شما چه مدلی از ساخت‌وساز در کرمان مورد استقبال مردم قرار می‌گیرد؟
در مجموع مردم کرمان، مردم خوب و به نسبت توانمند از نظر مالی هستند، اما بیش از این در کرمان ظرفیت تجاری سازی وجود ندارد چرا که ظرفیت و جمعیت شهر کرمان محدود است؛ بنابراین، برای توسعه در شهر کرمان، باید طرح‌هایی داشته باشیم که یا گردشگر به شهر کرمان رجوع کند و بتوانیم این فضاها را زنده نگه داریم و پویا کنیم و یا اینکه شهر کرمان به سمت مهاجرپذیری برود و جمعیت شهر افزایش یابد تا افرادی باشند که به این مکان‌ها رجوع کنند؛ هرچند تکنولوژی دیجیتال‌مارکتینگ دارد به‌سرعتی جلو می‌رود که هر میزان هم جمعیت افزایش یابد، به‌دلیل خدمات راحت، ارزان و سریع دیجیتال‌مارکتینگ‌‌ها، کمتر پیش می‌آید مجتمع‌های تجاری موفق باشند.
با این شرایط به‌نظر شما چه دلیلی باعث شدکه یکباره شمار قابل توجهی سرمایه‌گذار کرمانی و غیر کرمانی به سمت تجاری‌سازی بیایند، درحالی‌که می‌توانستند در حوزه‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنند؟
به‌دلیل نبود مهندسی ارزش و به این دلیل که تیمی نداشتیم تا ابتدا ارزیابی های لازم را انجام دهد. متاسفانه تجاری‌سازی بدون در نظر گرفتن همه جوانب آن در کرمان گسترش پیدا کرده است. به عنوان مثال عادت داریم برای دوخت یک کت‌وشلوار، ابتدا پارچه را می‌بُریم، می‌دوزیم و بعد می‌خواهیم به زور به تن مردم کنیم و بعد می‌گوییم مردم ما کت‌وشلوار نمی‌پوشند؛ درحالی‌که مردم ما شایسته یک لباس برازنده‌اند اگر برای آنها دوخته شود و در شأن آنها باشد.
متأسفانه تجاری‌سازی، روبنایی‌ترین سرمایه‌گذاری است که در دهه 80، سریع‌ترین وصول سرمایه با ارزش افزوده را داشته است اما پس از دهه 80، هیچ‌کس توجه نکرد که جمعیت کرمان رو به کاهش است و خانواده‌های چندفرزندی به خانواده‌های تک‌فرزندی تبدیل شده‌اند و با این کمبود جمعیت به‌زودی دچار مشکل می شویم.
گروه‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری در شهر کرمان ورود کردند و خوشبختانه توسط مسئولان شهری آن دوره دعوت شدند، اما برنامه خوبی به آنها داده نشده و صرفاً زمین‌های خالی شهر را به این افراد دادند و اولین گزینه‌ای هم که به ذهن آنها رسید، تجاری‌سازی بود، بدون اینکه توجه کنند سایت دیگری با همان حجم و یا بزرگ‌تر در جای دیگری از شهر کرمان شروع به تجاری‌سازی کرده که این حرکت‌های موازی، بدون برنامه و مدیریت نشده، موجب بروز معضلی بزرگ در شهر کرمان شده است.
بنابراین معتقدید که سرمایه‌گذاران به درستی جهت‌دهی نشده‌اند.
بله، دقیقاً. مدیریت شهری به‌ویژه شهرداری و راه و شهرسازی، می توانستند در این زمینه بسیار بهتر عمل کنند.
پیشنهاد چیست و چه باید کرد؟
به سوال خوبی اشاره کردید؛ چه باید کرد؟ خیلی از این پروژه‌ها یا در مرحله اسکلت هستند و یا حتی وارد مرحله نازک‌کاری شده‌اند؛ بنابراین، چه باید انجام بدهیم.
به نظر من در همین مقطع زمانی، باید با حضور افراد کارشناس، یک کمیته تشکیل شود و این کمیته، مجددا مجموعه این پروژه‌ها را در قالب یک بسته مطالعه کند. ما فرصت‌های خیلی‌خوبی داریم که باید به آنها توجه شود؛ کرمان در منطقه جنوب‌شرق کشور، یک منطقه استراتژیک است و ما می‌توانیم پروژه‌ها را در مقیاس منطقه‌ای ببینیم، نه در مقیاس شهرِ یک‌میلیون‌نفریِ کرمان. می‌توانیم با استفاده از تکنیک‌های فروش و مهندسی فروش، از استان‌های همجوار مثل سیستان‌وبلوچستان، فارس، یزد، خراسان جنوبی و هرمزگان، سرمایه‌گذار جذب کنیم تا ابتدا پروژه‌ها را پُر کنند و دکور بزنند و در شهرهای خودشان نیز تبلیغ کنند تا این پروژه‌ها به‌عنوان سیتی‌سنترهای منطقه‌ای دیده شوند وگرنه اگر بخواهیم در مقیاس شهر و حتی استانی نگاه کنیم، این پروژه‌ها به شکست ختم خواهند شد؛ بنابراین، تیم کارشناسی باید پروژه‌ها را بررسی کند و شاید حتی نیاز به تغییر کاربری باشد و نیاز باشد یک‌سری ملحقاتی به این مجموعه‌ها اضافه شود که این فضاها جذاب‌تر شوند تا مردم برای گذران وقت خود به آن‌جا بیایند و در کنار آن، خرید هم انجام دهند تا فضاهای تجاری کرمان پویا شوند.
روی دیگر همین سکه، محور قرار گرفتن شهر کرمان در حوزه پزشکی استان و منطقه جنوب شرق است و ساخت‌وسازهایی که در این حوزه در حال انجام می باشد. آیا ساخت‌و‌سازهای این حوزه، بخشی از همان تجاری‌سازی است و وضعیت در این زمینه هم همان سرنوشت را دارد؟
اگر با برنامه جلو برویم، این دو می‌تواند خیلی به هم مربوط باشد و به هم کمک کند. اگر بتوانیم گردشگر سلامت را به کشور و استان کرمان بیاوریم، اتفاق خوبی خواهد بود که در این زمینه باید زیرساخت‌های آن فراهم شود؛ به‌طور مثال فرودگاه کرمان، پذیرای پروازهای بین‌المللی باشد تا بتوانیم افراد را از کشورهای مختلف به کرمان بیاوریم؛ همان‌طور که شیراز، چند پرواز از عمان دارد و تمام بیماران این کشور به‌عنوان گردشگر سلامت، در این شهر حضور پیدا می‌کنند. بنابراین، با تغییر کاربریِ بخشی از این پروژه‌ها، می‌توانیم آن ها را به مکان‌های اقامتی و تفریحی تبدیل کنیم تا افرادی که به‌عنوان گردشگر سلامت به کرمان می‌آیند، از فضاهای تفریحی و اقامتی هم استفاده کنند.
در واقع، مقیاس فروش این پروژه‌ها، باید در مقیاس منطقه، کشور و حتی بین‌المللی دیده شود و باید برندهای بزرگ کشورهای دیگر را بیاوریم تا هم برای مردم کرمان و هم مردم آن کشورها، رغبت ایجاد کنیم که این کارها شدنی است، اما در مدیران شهری، این نگاه وجود نداشته است.
صنعت ساختمان امروزه با یک بیماری مهلک مواجه شده که این بیماری چهارپنج‌سال دیگر نمود بیشتری پیدا خواهد کرد و اگر از اکنون این بیماری را نبینیم و برای درمان آن اقدام نکنیم، بعدها دیگر کاری نمی‌توانیم انجام دهیم و اگر الان به سمت درمان این بیماری برویم، شاید این تهدید برای شهر و استان ما، به یک فرصت تبدیل شود؛ در صورتی که هم سرمایه‌گذاران این مجتمع‌ها که بخش خصوصی و نیمه‌خصوصی هستند و هم مدیران ارشد استانی و شهری در شهرسازی و شهرداری، به فکر بیفتند که از همین الان، چاره‌ای اساسی بیندیشند.
شما اشاره کردید که بخشی از شرایط فعلی محصول بی برنامه گی مدیریت شهری در دوره های مختلف بوده است. سوال اینجاست که چرا سرمایه گذاران بررسی های لازم را در بدو ورود به حوزه تجاری سازی انجام نداده اند و برآورد دقیقی از نیاز کرمان نداشته اند؟. آیا وسوسه سود بیشتر موجب شده سرمایه‌گذاران به تجاری‌سازی فراتر از ظرفیت در کرمان روی بیاورند؟
کرمان از نظر سرمایه‌گذاران، استانی کمترتوسعه‌یافته است و غالب سرمایه‌گذارانی که در زمینه تجاری‌سازی کار می‌کنند، غیرکرمانی هستند، از استان و فرهنگ بومی کرمان، شناخت کافی ندارند و به نیت کمک و افزایش بهره‌وری آمده‌اند، اما راه را به خطا رفته‌اند؛ چراکه تیم‌های مشاوره قوی خصوصی در درون شهر نداریم و یا اگر هم وجود دارد، توسط مدیران تصمیم‌گیر از این افراد استفاده نشده است.
سرمایه‌گذاران ورود کرده‌اند تا از فضای شهر ثروتمندی مثل کرمان، برای خودشان بهره‌وری ایجاد کنند، اما اگر چاره‌اندیشی نشود، در یک باتلاق گرفتار خواهند شد که هر روز بیشتر فرو خواهند رفت و ضرر زیادی خواهند دید. بزرگ‌ترین نگرانی من این است که به اعتبار شهر کرمان ضربه وارد شود چراکه این‌گونه تعبیر خواهد شد که استان کرمان ظرفیت سرمایه‌گذاری ندارد؛ درحالی‌که سرمایه‌گذاران موجود به‌دلیل عدم توجه به مهندسی ارزش، سرمایه‌گذاری نامطلوبی کرده‌اند و شرایط کرمان را در نظر نگرفته‌اند. به هر حال خیلی از سرمایه‌گذاران بزرگ ملی، شاید منتظر هستند ببینند آنچه اکنون در کرمان در حال شکل‌گیری است، به کجا خواهد رسید و بعد در این استان سرمایه‌گذاری کنند که در صورت شکست سرمایه‌گذاران فعلی، آنها دیگر به کرمان ورود نخواهند کرد.
این موضوع را به عنوان یک هشدار اعلام می‌کنم که باید هرچه سریع‌تر برای این مساله چاره‌اندیشی کنیم وگرنه کرمان در عرصه سرمایه‌گذاری کشوری و بین‌المللی، وجهه ای نامناسب پیدا خواهد کرد.
واقعا برای مدیران شهری هیچ اهمیتی نداشته که سرمایه‌گذار به کدام سمت، سوق پیدا می‌کند و فکر می‌کنید این بی‌توجهی، دلیل خاصی داشته است؟
بزرگ‌ترین عاملی که موجب شده مدیران شهری از ابتدا جلوی این اتفاق را نگیرند، بی‌تجربگی بوده است. متأسفانه تاکنون، خیلی تجربه‌ای نداشته‌ایم که سرمایه‌گذاران از خارج از کشور و خارج از استان، در شهر و استان کرمان سرمایه‌گذاری کنند.
استان‌های توسعه‌یافته تری مثل اصفهان و خراسان رضوی، سال‌ها پیش این راه را رفته‌اند و پس از اینکه متوجه شدند ظرفیت تکمیل شده، سرمایه‌گذاران را تشویق کردند تا سرمایه خود را در جاهای دیگر سرمایه‌گذاری کنند. بنابراین، یک بخش، بی‌تجربگی مدیران شهری بوده و دومین دلیل نیز، عدم ثبات مدیران شهری است؛ از زمانی که این سرمایه‌گذاران ورود کرده‌اند، حداقل دو سه شهردار، دو سه استاندار و چند معاون استاندار در کرمان عوض شده‌اند که این بی ثباتی مدیریتی نقش موثری در شرایط به وجود آمده، داشته است.
مسأله دیگر این است که دغدغه‌های دمِ دستی، مشغله‌های زیادی برای مسئولان شهری ما ایجاد کرده و موجب شده به عمق مسایل توجه نکنند؛ ضمن اینکه به‌دلیل کم‌تجربگی، از تیم‌های تخصصی مهندسی ارزش و مهندسی فروش برای بررسی قابلیت‌های سرمایه‌گذاری در کرمان، مشاوره نگرفته‌اند تا زمانی که سرمایه‌گذاری به کرمان آمد، پیشنهادهای خوبی در اختیار او قرار دهند؛ بنابراین، هر سرمایه‌گذاری که ورود کرده، زمین خالی در اختیار او قرار داده اند تا اولین و دمِ دست‌ترین مسیر را دنبال کند.
برای سرمایه‌گذارانی که ممکن است در آینده به کرمان وارد شوند چه پیشنهادهای مناسب و منطقی وجود دارد. پیشنهاد جایگزین برای تجاری‌سازی در کرمان چیست؟
به‌عنوان یک کارشناس صنعت ساختمان، ظرفیت این صنعت در استان کرمان را محدود می‌بینم و توصیه نمی‌کنم در شرایط فعلی کسی به تجاری‌سازی ورود کند اما در زمینه مکان‌های فرهنگی و تفریحی همچنان ضعف داریم و می‌توانیم از سرمایه‌گذاران دعوت کنیم تا در این بخش فعالیت و سرمایه گذاری کنند.
پیشنهاد دیگر این است که به سمت صنایع جدید و ایجاد نیروگاه‌های انرژی پاک برویم؛ هم‌چنین تمرکززدایی صنعت در شهرستان‌های مختلف کرمان به‌ویژه شهرستان‌های محروم را توصیه می‌کنم.
پس توصیه شما به تغییر جهت سرمایه گذاری به سمت بخش هایی به جز ساخت و ساز مراکز تجاری است؟
در حال حاضر، اگر سرمایه‌گذاران بخواهند در سطح کلان و انبوه در زمینه صنعت ساختمان ورود کنند، منجر به شکست خواهد شد، اما در سطح محدود و در بافت فرسوده شهر کرمان، ظرفیت وجود دارد و فکر می‌کنم به اندازه کافی سازنده بومی هم در شهر کرمان داریم که اگر ازسوی مراجع مربوط حمایت شوند، می‌توانند این بار را به دوش بکشند و دیگر نیازی به جلب اعتماد و دعوت از سایر سرمایه‌گذاران نیست.
